Kira Tespit Davası Avukatı: Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin

Ankara‘da konut veya işyeri kiralamalarında taraflar arasında en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biri kira bedelinin belirlenmesidir. Kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde kiraya veren, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre artırılmasını talep edebilir. Bu durumda taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, kira tespit davası gündeme gelir. İşte bu noktada devreye kira tespit davası avukatı girer.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında düzenlenmiş olup; kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde, kira bedelinin yeniden belirlenmesini konu alan bir davadır. Bu dava, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir; ancak uygulamada genellikle kiraya verenler tarafından kira artışı amacıyla açılmaktadır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davası, genellikle sözleşmenin sona erdiği döneme en az 30 gün kala veya sözleşme süresi bitmeden önce açılmalıdır. Ancak şu nokta unutulmamalıdır:

• Kiralananın konut ya da işyeri olması,

• Kira sözleşmesinin yazılı olması,

• Ve en az 5 yıllık kiracılık süresinin dolmuş olması gibi bazı özel şartlar, dava sürecinde önem arz eder.

Kira Tespit Davası Açmak İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Kira tespit davası açılabilmesi için şu şartların sağlanması gerekir:

1. Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

2. Dava, kiraya veren ya da kiracı tarafından açılabilir.

3. Davanın, kira döneminin sona erdiği tarih baz alınarak açılması gerekir.

4. Eğer taraflar arasında beş yılın üzerinde bir kira ilişkisi varsa, mahkeme serbestçe emsal değerlere göre kira bedelini tespit eder.

Kira Tespit Davası Sürecinde Avukatın Rolü

Kira tespit davaları, her ne kadar teknik olarak açılabilir gibi görünse de, süreç oldukça karmaşıktır. Kira tespit davası avukatı, şu konularda müvekkiline profesyonel destek sağlar:

• Emsal kira bedellerinin araştırılması,

• Gayrimenkul değerleme uzmanı raporlarının temin edilmesi,

• Dava dilekçesinin hazırlanması ve usule uygun başvuru yapılması,

• Yargılama sürecinin titizlikle takibi,

• Kararın uygulanabilirliğinin sağlanması ve gerektiğinde icra takibi yapılması.

Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedeli Neye Göre Belirlenir?

Mahkemeler kira bedelinin belirlenmesinde birçok farklı unsuru dikkate alır:

• Kiralananın bulunduğu lokasyon,

• Metrekare ve bina yaşı gibi fiziksel özellikler,

• Yakın çevredeki benzer kiralık taşınmazların rayiç bedelleri,

• Gayrimenkulün ticari potansiyeli (özellikle işyerleri için).

Bu değerlendirmeler yapılırken bilirkişi raporlarına başvurulur ve gerektiğinde keşif yapılır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Davaların süresi mahkemeye, tarafların tutumuna ve bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine bağlı olarak değişmekle birlikte, ortalama 6 ay ile 18 ay arasında sonuçlanabilir.

Kira Tespit Davası Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

• Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukatla çalışmak,

• Daha önce benzer davaları başarıyla yürütmüş olması,

• Tarafların uzlaşması halinde süreci hızlandırabilecek müzakere becerisine sahip olması önemlidir.

Kira Tespit Davası Avukatına En Çok Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davalarının süresi, bulunduğunuz ilin mahkeme yoğunluğuna, bilirkişi raporlarının ne kadar sürede hazırlandığına ve tarafların itirazlarına göre değişebilir. Ortalama olarak 6 ila 18 ay arasında sonuçlanması beklenir. Dava sürecinde uzlaşma sağlanırsa bu süre daha da kısalabilir.

Kira tespit davası masrafları ne kadar tutar?

Dava masrafları; harç, bilirkişi ücreti ve varsa keşif giderlerinden oluşur. 2025 yılı itibariyle ortalama bir kira tespit davasında masraflar yaklaşık 3.000 TL ile 7.000 TL arasında değişebilir. Bu tutar, davanın içeriğine, bilirkişi sayısına ve yapılacak keşif sayısına göre artabilir.

Dava masraflarını kim öder?

Dava sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerini ödemekle yükümlüdür. Yani dava açan kiraya veren haklı bulunursa, kiracı mahkeme masraflarını ve avukatlık ücretini öder. Ancak dava açılırken masraflar, davayı açan tarafından öncelikle karşılanır.

Kira tespit davası geriye dönük işler mi?

Hayır, kira tespit davaları kural olarak ileriye dönük işler. Ancak dava, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten en geç 30 gün önce açılmışsa veya bu tarihe kadar karşı tarafa ihtarname çekilmişse, yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olmak üzere karar verilebilir.

Her yıl kira tespit davası açılabilir mi?

Hayır. Beş yıllık kira süresi dolmadan kira tespit davası açılamaz; ancak taraflar sözleşmede TÜFE oranında artışta anlaştıysa, bu oran geçerlidir. Beş yıllık süreden sonra ise mahkeme, emsal değerlere göre yeni kira bedelini serbestçe belirleyebilir.

Kira tespit davası sonucunda kira ne kadar artar?

Mahkeme, karar verirken emsal kiralık daire veya işyeri bedellerini dikkate alır. Bu nedenle artış oranı %25 sınırıyla sınırlı değildir. Özellikle beş yılını doldurmuş sözleşmelerde kira bedeli, piyasadaki benzer taşınmazların kira değerine göre ciddi oranda artabilir.

Dava açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu mu?

Eğer kira sözleşmesinin yenilenme tarihi yaklaşmışsa ve kira tespit davası açılacaksa, en geç 30 gün öncesinden yazılı ihtarname göndermek önemlidir. Bu ihtarname sayesinde dava açılmasa bile yeni döneme ilişkin kira bedeli hakkında hukuki haklar korunabilir.

Kira tespit davası avukatsız açılabilir mi?

Evet, teorik olarak bu davalar avukatsız da açılabilir. Ancak teknik bilgi gerektirmesi, emsal kira tespiti, bilirkişi raporları ve usul kuralları açısından oldukça karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması için bir kira tespit davası avukatıyla çalışmak şiddetle tavsiye edilir.